Городу выгоднее строить жилье самому, чем покупать у девелоперов

10:52 27/12/2010
Контекст

    *
      Сколько времени в РФ тратится на получение разрешения на строительство
      Инфографика: Сколько времени в РФ тратится на получение разрешения на строительство
    *
      Национальные особенности территории РФ в области строительства
      Инфографика: Национальные особенности территории РФ в области строительства
    *
      Цены на жилье в Москве и Подмосковье
      Инфографика: Цены на жилье в Москве и Подмосковье

Расселение коммуналок и общежитий и очередь на жилье стали практически вечными проблемами в Москве. И хотя город с 1991 года предоставил жилье 96 тысячам семей, в столице по-прежнему остаются люди, дожидающиеся полагающихся им квартир еще с советских времен.

Из-за чего Москва перестала покупать жилье у строительных компаний, почему по возмездным программам город предлагает жилье только в Подмосковье и насколько хорошо столица контролирует людей, проживающих в ее общежитий, корреспондент "РИА Новости - Недвижимость" спросил у главы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николая Федосеева.

– Николай Викторович, в связи с появлением в Москве нового мэра многих очередников беспокоит вопрос, сохраняются ли в городе программы по предоставлению жилья…

– Сегодня продолжают действовать все программы, которые у нас были в последние годы. Кроме того, департамент разрабатывает и новые программы – например, по созданию городской системы общежитий.

– И сколько в настоящее время в Москве насчитывается очередников?

– По состоянию на сегодняшнее утро на учете на улучшение жилищных условия состояли 122,464 тысячи семей, или 396,762 тысячи человек. Это 3,8% населения Москвы, если считать, пока нет официальных данных новой Всероссийской переписи, что в столице живет 10,5 миллиона человек. Подобная цифра была в Москве в 1980 году, хотя с этого времени население города увеличилось на 2 миллиона человек. А вот по сравнению с 1991 годом очередь в столице формально уменьшилась на 96 тысяч семей. В реальности же практически все, кто стояли на учете до 1991 года, жилищные условия уже улучшили, сегодня лишь около 10 тысяч семей с тех, советских времен, ждут получения жилья. Вся остальная очередь – это уже новая, российская очередь. За 2010 же год очередь в городе сократилась на 13 тысяч семей – и это несмотря на то, что новые люди встают на очередь.

Например, только в 2010 году число состоящих на учете малоимущих семей, имеющих право на предоставление квартир бесплатно по социальному найму выросло на 1,556 тысячи – это 5,529 тысячи человек. Кроме того, в этом году в очередь по программе "Содействие", участие в которой предполагает получение жилья на возмездной основе или в бездотационных домах, встали 1,152 тысячи семей, или 4,84 тысячи человек.

– За счет чего уменьшается очередь?

– Снятие с жилищного учета происходит по причинам, описанным в Жилищном кодексе РФ. Прежде всего это улучшение жилищных условий, а оно в Москве может происходить за счет разных программ – бесплатного предоставления жилья по договорам социального найма, бесплатного предоставления жилья по договорам безвозмездного пользования, как например, в случае с детьми-сиротами и инвалидами с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, а также многодетными семьями с пятью и более детьми. Есть и еще одна программа бесплатного предоставления жилья городом – наем в бездотационных домах.

Согласно нашей статистике, в 2010 году, жильем по социальному найму мы обеспечили уже 2,3 тысячи семей, жильем по безвозмездному пользованию – 55 семей инвалидов-колясочников и 550 детей-сирот.

Еще 383 семей получили квартиры по программе помощи участникам Великой Отечественной войны, инвалидам ВОВ и вдовам участников ВОВ, всего же с 2008 года получили жилье 1,248 тысячи семей участников и инвалидов ВОВ.

В такой возмездной программе, как купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, приняло участие около 850 семей, по социальной ипотеке квартиры купили 1,5 тысячи семей, а с помощью субсидий смогли стать обладателями новых жилых площадей 2,6 тысячи семей.

Еще 1,109 тысячи семьи в этом году получали компенсации за наем или поднаем жилья на рынке, в том числе новыми участниками этой программы стали 428 семей.

Кстати, очередников мы обеспечиваем не только путем специализированных программ, но и за счет реализации программы переселения из ветхих и аварийных домов. До 10% жителей таких домов как раз и приходится на очередников. По программе переселения в этом году будет переселено 10 тысяч семей из 120 домов, подлежащих сносу, в том числе из 21 аварийного дома, в котором проживало 685 семей.

– Расскажите подробнее о бездотационных домах…

– Квартиры в таких домах нельзя приватизировать, а плата за наем жилья в них несколько больше, чем при социальном найме. Кроме того, ЖКХ проходится оплачивать без всяких дотаций города. Но при этом и получить такое жилье можно, не ожидая в очереди 20 лет. Это доступное жилье: за однокомнатную квартиру в бездотационном доме семья платит с учетом коммунальных платежей и стоимости аренды около 5 тысяч рублей в месяц, за трехкомнатную – порядка 10 тысяч.

При этом, хотя договор найма заключается не больше чем на 5 лет, по сути, жить в бездотационном жилье можно хоть всю жизнь. Если наниматель вовремя платит за квартиру, не нарушает права собственника и соседей, он имеет преимущественное право на продление этого договора на новый пятилетний срок.

– Почему люди идут на заключение такого договора, ведь подобные квартиры нельзя приватизировать, а людей снимают с очереди?

– Потому что, согласно статье 57 Жилищного кодекса, квартиры по договору социального найма предоставляются гражданам в соответствие с очередностью в соответствие с датой постановки на учет. То есть, пока я не обеспечу всех очередников 1989 года постановки на учет, я не могу предложить квартиру очереднику 1993 года. Поэтому очередники, которым тяжело жить в сегодняшних условиях – а все они имеют менее 10 квадратных метров на каждого члена семьи – идут на заключение договора найма жилья в бездотационных домах.

К тому же квартиры в них можно получить и без снятия с жилищного учета: просто семьи, соглашающиеся на снятие с жилищного учета, могут получить жилье из расчета по одной комнате на члена семьи, тогда как без снятия с жилищного учета мы можем предоставить только по 18 квадратных метров на человека. Есть и еще одна "конфетка": если семья увеличится, то можно попросить у города в этом же доме или в любом другом бездотационном доме квартиру больше площади без всякой очереди. То есть получается, что, как и в любом нормальном государстве, семья больше не привязана к одному жилью в течение всей жизни.

– И сколько подобных домов сейчас у столицы?

– Пока шесть на почти 1,5 тысячи квартир – в Южном, Юго-Восточном и Юго-Западном административном округах. Нам сильно помешал кризис в развитии этой программы: мы планировали в 2010 году планировали иметь уже 22 бездотационных дома. Но в дальнейшем мы хотим все-таки увеличить их число и получить их во всех округах, включая Центральный.

– Как вообще кризис повлиял на объемы жилья, выделяемого на городские жилищные программы?

– К сожалению, они серьезно упали по сравнению с нашими планами. В начале 2008 года мы планировали, что в 2010 и 2011 годах на все наши программы – и на очередников, и на переселение из ветхих домов – будет выделяться около 2,7 миллиона квадратных метров жилья.

Однако и в этом, и следующем году на все городские нужды город может позволить себе выделить всего 1 миллион квадратных метров, то есть некоторым очередникам, которым ранее обещали, что в 2010 или 2011 годах их жилищные проблемы решатся, придется немного подождать. Сейчас по социальному найму мы предоставляем жилье очередникам 1989 года. Этот год мы собираемся "закрыть" в следующем году. А вот люди, идущие на возмездные программы или соглашающиеся на бездотационные дома, могут получить жилье раньше срока своей очереди.

– Где в основном располагаются дома, которые вы предлагаете людям, участвующим в социальных программах города?

– Все жилье, которое город предоставляет по социальному найму и безвозмездному пользованию, находится в Москве, как, впрочем, и жилье по программам переселения из пятиэтажек.

А вот квартиры по возмездным программам мы предлагаем на территории ближайшего Подмосковья. Сейчас у нас на распределении Долгопрудный, Солнечногорск, Павшинская пойма (Красногорск), Одинцово и Люберецкие поля.

– Почему не выбираются площадки в Москве?

– Сегодня в столице очень трудно найти площадки для строительства жилья без обременения. Это связано с тем, что город отказался от точечного строительства. Поэтому участки можно получить только после сноса "хрущевок" или вывода предприятий и рекультивации. Но, чтобы освободить землю, нужно время и финансовые ресурсы. И чтобы не прикрывать на этот период программы для очередников, мы говорим людям: "Да, вы москвичи и имеете право на социальный наем и на жилье в столице. Но если вам невмоготу и если вы сами хотите, есть квартиры в Подольске, Красногорске и так далее".

Подчеркиваю: предложения по Подмосковью принудительными не являются.

– Однако люди, согласившиеся на них, как известно, часто сталкиваются с проблемами при оформлении прописки, прав собственности…

– Да, действительно, задержки с оформлением такого жилья в собственность города, а затем с оформлением документов для граждан в последнее время случаются.

Дело в том, что раньше таких вопросов не возникало, так как в основном строительство велось за счет городского бюджета: мы строили дом по горзаказу, на него никаких претендентов, кроме нас, не было, и мы оформляли документы без труда.

Но в 2007 и 2008 годах город решил приобретать жилье высокой степени готовности у инвесторов. Однако из-за кризиса у отдельных компаний возникали трудности по достройке, отделке и вводу этих домов в эксплуатацию. Они срывали сроки по завершению строительства и по предоставлению нам полного пакета документов для оформления прав города по дома. Некоторые из них попали в предбанкротное состояние, другие не урегулировали свои взаимоотношения с местными властями, и те не подписывали акты о реализации инвестиционных контрактов.

Кстати, мы честно предупреждали людей о том, что на момент подписания с ними предварительного договора покупки жилья прав на него у нас нет.

Однако, поверьте, мы такой ситуации сами не ожидали. Наши сотрудники работают буквально на износ, оформляя необходимые документы для оставшихся квартир. Так, в 2008 году мы купили 8,368 тысячи квартир, из них мы зарегистрировали права на 6,679 тысячи. Нам осталось зарегистрировать 2,281 тысячи квартир. Квартир с подобными "зависшими" правами у нас немного – всего несколько сотен.

Однако процесс регистрации прав Москвы на жилье замедляется еще и тем, что в договорах о покупке квартир у застройщиков написано, что инвестор-застройщик обязан заплатить неустойку в случае срыва сроков передачи жилья. И, как государственный орган власти, мы обязаны предъявить претензии застройщикам – "простить" этот долг я не имею права. При этом зачастую застройщики с выставляемыми нами претензиями не соглашаются, и мы обращаемся в суд. Пока же спорные отношения не урегулированы, акты о реализации инвестиционных контрактов и акты о реализации государственных контрактов не подписываются ни нами, ни инвестором, а без этих бумаг мы не можем пойти в Росреестр. Сейчас мы судимся с пятью компаниями.

– Вы говорите о квартирах, приобретенных в 2007 и 2008 годах. А что с 2009 и 2010 годом?

– В 2009 и 2010 годах мы жилье у застройщиков не приобретали. То, что сейчас предлагаем людям – это квартиры, приобретенные в 2007 и 2008 годах и только сейчас доведенные до стадии, в которой мы их можем предлагать людям.

У города напряженная ситуация с бюджетом, поэтому в прошлом и в этом году мы жилье не покупали. Однако, чтобы как-то восполнить недостаток жилья для возмездных программы, в 2010 году Москвы выделила на субсидии для приобретения квартир на рынке на 2 миллиарда рублей больше, чем в 2009 году – 10,8 миллиарда рублей. В проекте бюджета на 2011 год эта цифра, кстати, почти не изменилась – 10 миллиардов рублей.

Однако, посмотрев на сложности при реализации контрактов с застройщиками, лично я понял, что городу выгоднее строить самому. Так у меня гораздо "свободнее" руки с точки зрения площадей и планировок квартир. К тому же я абсолютно не в восторге от того, что сейчас мне приходится людям предлагать квартиры, находящиеся на территории другого субъекта федерации и не контролируемые городом с точки зрения строительства.

– Может ли город сам начать строить в Подмосковье?

– Это возможно, например, в Люберецком районе Московской области: в таком случае город сам приобретет права инвестора. Но когда ситуация связана с горзаказом, ситуация намного более контролируемая.

– А что происходит в Москве с расселением коммуналок?

– В столице порядка 70 тысяч квартир коммунального заселения, и в 41 тысяче из них есть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу. Когда-то, в 1990 году, у нас их было 280 тысяч (тогда квартир без площади города вообще не было за отсутствием приватизации). Получается, что за последние 20 лет их количество сократилось в четыре раза.

Однако в ближайшем будущем мы собираемся предложить мэру Москвы слегка изменить программу ликвидации коммуналок – сосредоточиться на том, чтобы устранять коммуналки в том жилищном фонде, который принадлежит Москве на праве собственности. То есть если в коммуналке две комнаты принадлежат собственникам, а третья – городу и ее занимает наниматель, то мы будем заниматься только ей.

– В чем причина "дискриминация" собственников?

– Сегодня федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на превращение собственником его собственной квартиры в коммуналку. Если я, например, проживая в трехкомнатной квартире, развожусь с женой и продаю комнату десяти приезжим, то моя бывшая квартира автоматически становится жильем коммунального заселения.

Нам кажется, что если в законодательстве есть условия для улучшения жилищных условий, то мы должны поставить заслон и тем, кто хочет с целью наживы воспользоваться этими льготами.

– А что делать тем, кто живет в коммуналке, оставшейся еще со времен Советского Союза, и приватизировал комнату в ней лет десять назад?

– Собственник несет бремя содержания своего имущества. Но они имею право на деприватизацию жилья. К тому же наверняка такие люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, а у нас правила по постановке на учет и для собственников, и для нанимателей одинаковые.

– В самом начале нашей беседы вы также говорили о том, что в городе появится программа реформирования системы общежитий…

– Общежитие, по Жилищному кодексу РФ, - это дом, специально приспособленный под эту функцию, в котором люди проживают временно, на период трудовых отношений с организацией. При этом общежития могут находиться только в государственном или муниципальном владении. То есть общежитие ООО "Рога и копыта" в принципе существовать не может. В собственности Москвы в настоящее время 225 общежитий, из них 95 общежитий квартирного типа и 135 общежитий коридорного или гостиничного типа. В них проживает 17,141 тысячи семей, из которых на учете на улучшение жилищных условий стоит 8 тысяч семей (а почему остальные не стоят? не хотят или нет возможности).

Программа, которую мы собираемся предложить на обсуждение правительству Москвы, предполагает, что люди, которые проживают в общежитиях – на законных основаниях – имеют право на заключение договора социального найма, причем на помещение, а не на койко-место.

Новых людей в общежития сейчас мы категорически не заселяем. Те общежития, которые сейчас расселяются, используются либо для "разуплотнения" этого общежития, либо для расселения других переуплотнения общежитий. В дальнейшем, как мы предполагаем, большая часть общежитий утратит свой статус.

– Город хорошо контролирует, кто живет в его общежитиях?

Говоря о "населении" общежитий, если честно, свою руку на отсечение я не дам. Часть этих общежитий пришла к нам совсем недавно – например, незаконно приватизированные в 1990-х годах общежития заводов, из которых собственник выжал все соки. В таких случаях, как правило, инициируются письма граждан о том, как им плохо жить, как много в общежитии крыс и так далее, затем общежитие возвращается в собственность столицы. Подобных ситуаций по Москве десятки. Заставить юридическое лицо отремонтировать и расселить общежитие до передачи его нам мы просто не имеем права.

В настоящее время мы наводим порядок в этом секторе городской собственности и выясняем, кто и на каком основании там живет. Это, кстати, не всегда легко даже с участием участковых: комната может быть закрыта на ключ, и тогда у собственника, по нашим законам, отсутствует право выйти в помещение, занятое гражданином.

Кроме того, сейчас город изыскивает деньги на капитальный ремонт помещений – этим занимается сегодня департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Беседовала Ольга Салабай

Осторожно, афера! Как не пострадать от мошенников при участии в возмездных жилищных программах

spravedlivo-online.ru/praktika/news/praktika.php?ELEMENT_ID=9666

18.06.2010
Осторожно, афера! Как не пострадать от мошенников при участии в возмездных жилищных программах

Мир человеческой подлости богат и многогранен. Существует неисчерпаемое множество способов обмана доверчивых граждан, с целью, как говорил О. Бендер, «относительно честного» отъема денежных средств. Особенно мерзко, когда мошенники стараются использовать тяжелые жизненные ситуации людей, предлагая им «реальный» способ решения этих проблем. Но самое отвратительное, когда в этом оказываются замешаны государственные органы, за наши, налогоплательщиков, деньги уполномоченные решать наши проблемы. Когда злоупотребляют доверием, которое граждане еще питают к государству, тем самым сея зерна правового нигилизма.

Эту истину на собственном печальном опыте пришлось познать обманутым дольщикам. Но как оказалось, это не единственное возможное мошенничество в арсенале «лохотронщиков» на госслужбе, касающееся «больного» жилищного вопроса.

Публикуем подробный аналитический материал о злоключениях очередников-участников социальных жилищных возмездных программ г. Москвы, пострадавших от нарушения правительством Москвы закона и прав граждан при реализации этих программ.

Несмотря на описанные здесь столичные реалии, данная мошенническая схема легко может быть воспроизведена и в других регионах России, где проблема очередников стоит еще более остро чем в столице и соблазн «разгрузить» очереди, а заодно неплохо подзаработать за счет очередников вполне может толкнуть чиновников на подобные же авантюры

Сделка на доверии

В свете ситуации со сносом поселка «Речник», когда правительство Москвы выступает ярым поборником норм закона, особенно циничным выглядит нарушение правительством Москвы федерального и московского законодательства и прав граждан при реализации городских жилищных возмездных программ, в том числе и программы «Молодая семья».
Город обязан предоставлять гражданам квартиры в построенных домах и с оформленными правами собственности в соответствии с 29 жилищным законом г. Москвы и постановлением правительства Москвы № 607-ПП от 22.07.2008 г. «Об организации продажи жилых помещений, находящихся в собственности Москвы».
Однако, едва правительство Москвы успело заключить договор долевого соинвестирования с компанией застройщиком, Департамент жилищной политики и жилого фонда (ДЖПИЖФ) начинает сразу распределять квартиры по округам и предлагать очередникам.

Префекты выписывают распоряжения на предоставление этих квартир по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа очередникам.

Оформляют в ГУП «МГЦАЖ» (Московский центр арендного жилья) предварительный договор, берут первоначальный взнос - до 40%, тут же заключают «ничтожный» (по мнению независимых юристов) договор купли-продажи и требуют оплаты по графику за выкуп и рассрочку (ежеквартальные платежи). Дело сделано.

Сразу после распоряжения префекта очередника снимают с очереди, как «обеспеченного» жилым помещением, деньги в бюджет города поступают, очередь сократилась - в отчете «галочку» чиновники поставили.

А люди? А квартира? А где жить? Это чиновников уже не волнует. Люди месяцами, и годами даже, не могут вселиться, т.к. дома не достроены, подписанный сторонами договор купли-продажи с рассрочкой платежа ничтожен в силу закона, и не только потому что еще не зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, но и потому, что на момент его «заключения» у продавца нет полномочий собственника - оформленных прав собственности правительства Москвы на эти квартиры, т.е. нет субъекта права. Объекта права – дома, фактически тоже еще не существует, т.к. многие дома не сданы в эксплуатацию.

Те, кто дождался введения дома в эксплуатацию и заселился, годами ждут оформления прав собственности города, проживая на птичьих правах в этих квартирах.

Вселяют в квартиры по договору безвозмездного пользования, заключенному на срок до регистрации договора куупли-продажи в установленном законом порядке, однако по ГК РФ и права пользования третьим лицам может только собственник передавать. Так что - вздрагивай от каждого звонка в дверь - вдруг кто придет и спросит - на каком основании занимаете?

Тем более, что квартиры в основном находятся не в московской вотчине, а в другом субъекте федерации - в городах Московской области, что при нынешнем правовом положении существенно снижает. Естественно никакой регистрации по месту жительства/пребывания не предусмотрено и даже прямо запрещено департаментом жилищной политики.

Людям очень затруднительно претендовать на равных с местными жителями на доступ к социальным объектам (поликлиникам, детским садам). Между прочим по программе «Молодая семья» в Московскую обл. выселяют москвичей-очередников, так что тема детсадов для них очень актуальна.

ГУП «Рога и копыта»

К тому же за услуги по «сопровождению» ничтожного договора купли-продажи ГУП «Московский городской центр арендного жилья» берет «чиновничью ренту» с очередников в размере 5% годовых ежегодно, в течение всего срока действия договора (10, 15 лет) от невыплаченного остатка стоимости квартиры.

Это от 10 до 280 тысяч руб. ежегодно. Фактически никаких услуг ЦАЖ не оказывает. Заключается только предварительный договор, подписывается договор купли-продажи(подчеркиваю – только подписывается) и договор пользования квартирой на период до госрегистрации договора купли-продажи.

Нам ФАС – не указ?

УФАС по Москве признал незаконной передачу полномочий исполнительного органа власти Департамента жилищной политики и жилищного фонда ЦАЖу, и незаконной оплату этих услуг (Решение и предписание УФАС : moscow.fas.gov.ru/news.php?id=914 ), однако ЦАЖу и ДЖП наплевать на решения госоргана.

Решение и предписание УФАС по Москве игнорируется и ДЖПиЖФ и ЦАЖем. В ЦАЖе продолжают вымогать деньги с граждан- участников социальных жилищных программ под за неоказываемые и незаконные услуги под угрозой исключения из жилищной программы и угрожают, что отнимут квартиры. Уже есть случаи отмены распоряжения префекта, инициированные ЦАЖем.

Никаких полномочий у ЦАЖ нет: выдавать квартиры, отнимать, но с попустительства отраслевого исполнительного органа власти - ДЖПиЖФ и префектур, ЦАЖ применяет административный ресурс, для вымогательства «чиновничьей ренты» за услуги, которые фактически являются услугами госоргана и должны оказываться гражданам бесплатно, или за разумно установленную твердую плату - госпошлину с перечислением на бюджетный счет.

Также как наплевать на действующую политику Правительства РФ в рамках государственной антикоррупционной политики, а также ввиду заявления Председателя Правительства РФ на заседании Правительства РФ 15.10.2009 года о пресечении незаконной передачи государственными органами государственных функций подведомственным организациям и оказанию последними услуг по монопольно завышенным ценам.

Роспотребнадзор московский также нашел нарушение ст. 16 закона о правах потребителей: запрещается обусловливать приобретение одних товаров(работ) и услуг обязательным приобретением других товаров и услуг: фактически приобретение квартиры очередниками города у правительства Москвы обусловлено обязательной оплатой услуг в пользу хозяйствующего субъекта - коммерческого предприятия - ЦАЖ (ведь и НДС 18 % еще начисляют на услуги, что подтверждает не бюджетное направление платежа).

Мой комментарий (и скан документа) по поводу действий чиновников московского Роспотребнадзора есть на форуме «Юбилейный» : yubileyniy.com/viewtopic.php?f=24&t=2252&start=620

«Поле чудес». Зарой денежки и плати проценты

Между прочим за рассрочку в бюджет города 5 % годовых и плюс еще 5% (+18 % НДС) ЦАЖу - всего 10,9 % годовых.
По социальной ипотеке (это тоже городская жилищная программа) - 10,5%, но там это процент по кредиту, за пользование деньгами, банк все-таки коммерческое предприятие, да и досрочно можно погасить.

А ЦАЖ и ДЖПиЖФ не являются банками, они не давали гражданам кредита - так какого черта такие проценты за эти мнимые услуги?

К тому же мораторий на досрочное погашение установили - только через 5 лет - в нарушение 607_ПП, в котором предусмотрена возможность досрочного погашения по соглашению сторон. Видимо нажиться хотят на процентах за рассрочку по выкупу и за услуги ЦАЖ.

Это весьма странно, ведь рассрочка имеет изначально социальный смысл, чтобы было легче расплачиваться, если люди хотят досрочно внести деньги в бюджет города и расплатиться окончательно, зачем им препятствовать - для того чтобы нажиться за счет процентов?

Стоит отметить, что услуги ЦАЖ не регламентированы нормативными актами, определяющими порядок предоставления очередникам жилья с помощью возмездных программ (29-й Закон города Москвы и Постановление Правительства Москвы 607-ПП О порядке продажи очередникам города квартир).

Некоторые граждане после решения УФАС, написали заявления в ЦАЖ, об отказе от платежей за услуги, тем более, что ЦАЖ договор на оказание возмездных услуг не заключает, не предоставляет перечня услуг, сроков их исполнения, сметы расходов, несмотря на требования граждан.

Так теперь у этих граждан квартиры отбирают, за то, что не оплатили услуги ЦАЖ по графику.

«Ох, и дорого нам обходятся эти эскорт-услуги»

Первоначальный платеж граждане уплатили и платят по графику за рассрочку и выкуп, хотя это обязательство еще не наступило, т.к., напоминаю, договор купли-продажи не зарегистрирован в ФРС.

В общем, сделали из граждан обманутых дольщиков и еще деньги вымогают за мнимые услуги по сопровождению ничтожного договора купли-продажи. «Обманутый дольщик» - это не фигура речи, ну как еще назвать человека, который уплатил деньги за квартиру, вселиться не может, и никакого юридически значимого договора по квартире у гражданина нет.

Предварительный договор (обещание сторон заключить в будущем договор купли-продажи) действует год, его надо продлять, раз невозможно заключить основной договор при отсутствии прав собственности города, а его не продляют, принуждают заключать ничтожный договор купли-продажи.

Без ничтожного договора купли-продажи теперь по новому распоряжению ДЖПиЖФ №2351 от 11 декабря 2009 г. и не вселяют тех, кто дождался сдачи дома в эксплуатацию.

По этому ничтожному договору купли-продажи потом в управляющей компании заставляют голосовать решение о выборе управляющей компании и прочие решения общего собрания собственников, а без подписи на листах голосования гражданам не выдают ключи.

Департамент жилищной политики должен заключать договор с управляющей компанией, ведь собственниками граждане станут только после окончательных расчетов по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, через 10, 15 лет, а в случае досрочного выкупа , не ранее чем через 5 лет, до этого времени очередники являются лишь пользователями, хотя это нарушает положение о регистрации граждан РФ по месту пребывания.

Многие вселиться не могут, потому что дома не достроены, и ЦАЖ и ДЖП препятствует вселению , которое с недавнего времени только в обмен на подписание ничтожного договора купли-продажи, при этом не стесняются деньги брать за выкуп и проценты за рассрочку и деньги за мнимые услуги по сопровождению ничтожного договора купли-продажи.

Раньше хоть не так рьяно настаивали на подписании ничтожного договора купли-продажи. По факту - вселяли, если дом готов и люди начинали платить ежеквартальные платежи по выкупу. Т.е. стороны фактически взаимно добровольно исполняли обязанности по незаключенному и не зарегистрированному договору купли-продажи. Ну и зачем же портить такие «высокие отношения» принуждением к заключению ничтожного договора купли-продажи?

Да еще и под угрозой вообще отнять квартиру, или не вселять до тех пор , пока город не оформит права собственности на квартиру, а это, по сложившейся практике, - годы. Более 7 тыс. договоров в ЦАЖ лежат-пылятся не зарегистрированные, права собственности города не оформляются 5-6 лет, а есть рекорд, как похвастались в ЦАЖ - 12 лет.

Т.е. хочешь по закону - не вселим, пока не оформим права собственности города, а нарушишь закон вместе с нами - вселим. Может изначально чиновникам не надо было закон нарушать и предоставлять очередникам квартиры в уже построенных домах, с оформленными правами собственности?

При этом ЦАЖ не стесняется брать деньги за сопровождение этих договоров. Дорого нам обходятся эти эскорт-услуги. Наверное ежедневно страусовыми перьями с наших договоров пыль сметают, и еженедельно наши договоры катают по МКАД на тройках с бубенцами.

Дамоклов меч ЛужковаЗнали бы граждане заранее, когда у правительства Москвы приступ любви к закону (как в «Речнике», а когда - полное пренебрежение (как к очередникам) - могли бы под кровать спрятаться.

Права граждан и их несовершеннолетних детей, которые тоже участники договора, со стороны покупателя, на эти квартиры никак не защищены при таком «порядке оформления».

Последствия ничтожных сделок по ГК РФ ужасающи только для граждан - все обращается в доход государства.
Так что правительство Москвы при любом раскладе с наваром - ему достанутся и квартиры и уже выплаченные деньги за квартиры. А с чем останутся граждане?

У чиновников один ответ на все вопросы - не хочешь, не бери квартиру, откажись. Вернись в очередь, стой там двадцать лет и жди бесплатного жилья по соцнайму.

Многие люди хотят раньше, чем через двадцать лет, потому жить надо сегодня, и готовы за это скромное желание платить за квартиры в бюджет города, поэтому участвуют в возмездных жилищных программах для очередников города, но хотят, чтобы все оформлялось по закону, чтобы были защищены наши права и права наших несовершеннолетних детей, ведь дети - члены семьи тоже участники договора купли-продажи.

Но желание граждан, чтобы оформлять все в соответствии с законом, чиновники, реализующие наперекосяк на практике хорошую программу, считают нескромным.

Поэтому чиновники говорят: « Не нравится - пошел вон, стой в очереди и жди 20 лет бесплатного жилья».

Или: «Вы что не верите правительству Москвы?». Я сказала чиновникам однажды, что с вопросами веры люди обычно ходят в церковь, а у нас с Вами гражданско-правовые отношения, поэтому я хочу, чтобы все оформлено было законно.
Самый часто встречающийся вариант отписки чиновников из ДЖПиЖФ на многочисленные вопросы граждан о проблемах, возникающих при реализации жилищных возмездных программ: «решение об участии в программе вы принимали добровольно, также добровольно вы вправе отказаться и от участия в жилищной программе».

Что это за программа такая, из которой граждан, как сквозняком выносит? Вошел в программу - посмотрел - УЖАС - и вышел, а если остался в программе, то УЖАС-УЖАС и УЖАС без конца?

Что чиновники не понимают, что у граждан есть не только право на свободный вход и выход из программы, но и право на законное оформление документов и полную информацию о жилом помещении? А у чиновников как раз есть обязанность в соответствии с законами московскими и федеральными все оформлять.

А был ли мальчик? К вопросу о полномочиях

Еще тема - о возможности вообще зарегистрировать свои права на квартиры правительству Москвы. Законодательно госорганы не имеют права заключать договоры соинвестирования, можно только по 214-ФЗ о долевом строительстве и по закону о госзакупках, с обязательным проведением конкурса.

Известно, что Московский ФРС многократно отказывал городу в регистрации прав собственности как раз потому, что не проводились конкурсы.

Висит огромное количество квартир в непонятном положении, очередники там живут давно и давно платят за выкуп, что их ждет в будущем неизвестно.

Руководитель ДЖПиЖФ Сапрыкин пишет письма в московский ФРС, мол, просим и так как-нибудь зарегистрировать, невзирая на..., потому что острый социальный и политический вопрос. Не знаю, может и пойдет им навстречу ФРС в Москве.

НО! Большинство квартир в последние годы продается очередникам в московской обл.. С чего бы обл. чиновникам покрывать грешки московских чиновников, у них наверное и от своих местных чиновников голова болит?!

А гражданам, которые настойчиво потребовали предъявить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на предоставляемые помещения и схему приобретения, позволяющую достоверно установить законность притязаний г.Москвы на данную жилплощадь, пришли ответы о том что переписка с ними прекращена.

Интересна реакция разных контролирующих органов

Московское УФАС выявила нарушения, возбудило дело и вынесло решение и предписание об устранении нарушений.
Московский Роспотребнадзор в итоге принял соломоново решение: «как и на елку влезть, и ничего не поцарапать».
Т.е. нарушение ст. 16 обнаружено, но тщательные поиски шли столь долго, что прошел 3-мес. срок для наложения административного наказания - штрафа.

Таким образом и заявитель удовлетворен, признано, что в отношении заявителя были нарушены права потребителя , но и ЦАЖ удовлетворен - избежал протокола об административном нарушении.

Самое интересное усматривается в действиях прокуратуры. По коллективному заявлению( более 100 граждан), прокуратура никаких нарушений не выявила. И это учитывая, что УФАС по г. Москве признало нарушения по обращению той же прокуратуры и вынесло решение и предписание. Однако Московская прокуратура сначала прислала ответ следующего содержания : мол Ваше обращение рассмотрено и по факту рассмотрения сообщаем что ваше заявление к нам не поступало!?! (Как вам? !!!).

Жаловаться? Вот я вам!!!

А затем, после поддержки нашего заявления в генпрокуратуру Депутатом ГД, руководителем приёмной Путина В.В. Гончаром Н.Н., вместо проверки доводов нашей жалобы, прокуратура провела проверку по поводу одного из заявителей (Иванковского Святослава) и направила указание в прокуратуру ЮЗАО о вынесении прокурорского протеста префектуре и лишения семьи Иванковского предоставленных квартир, как очереднику округа. Основания протеста не имеют оснований(не соответствуют действительности), а кроме того семья Иванковского в течение 2-х лет исправно платила за выкуп помещения и оплатила более половины стоимости квартиры.

Также на данный момент ЦАЖ пытается отнять квартиры и у других очередников, которые всего лишь попросили оформить документы в соответствии с действующим законодательством.

Так, семью Баранова Евгения на просьбу пролонгировать предварительный договор ввиду невозможности заключения основного договора купли-продажи по причине отсутствия полномочий собственника, лишают квартиры. Вот такой подарок молодой семье к рождению второго ребенка.

Семью Кузнецовых лишили уже квартиры (отменили по просьбе ЦАЖ распоряжение префекта) в ответ на вежливую просьбу разъяснить порядок оплаты услуг в соответствии с решением УФАС: если госуслуги обязательные (платные или бесплатные, если платные - на какой бюджетный счет и сколько заплатить), а где дополнительные услуги, оказываемые хозяйствующим субъектом - ЦАЖ с просьбой заключить договор оказания возмездных услуг (а этого требуют и федеральные законы), с перечнем услуг, сроками исполнения, сметой расходов, взаимными обязательствами сторон.

И это тоже, видимо. в качестве подарка к ожидаемому пополнению в семье – уже третьему.

Чего ж нам ждать?Действительно, чего ждать дальше, если ЦАЖ в своих ответах на письма граждан вообще утверждает, что находится вне сферы гражданско-правовых отношений, потому что ЦАЖу переданы некие волшебные полномочия - полномочия органа исполнительной власти? (Напоминаю, ФАС именно эту передачу полномочий назвал незаконной). И поэтому на ЦАЖ не распространяется ни ГК РФ, ни закон о правах потребителей.

А ДЖП выпускает распоряжения (№2351) противоречащие федеральному законодательству. А в распоряжении 2351 устанавливает норму нарушения, понуждая к заключению ничтожных договоров купли-продажи. Предлагается либо перейти в статус недобросовестных приобретателей с возможными последствиями недействительности сделки, а взамен получить в виде бонуса разрешение на временное проживание в квартире (не являющейся их собственностью), либо в лучшем случае отказ в проживании, а в худшем отъём квартиры. Но в свете последних событий, поддавшись на требования ДЖПиЖФ и ЦАЖ нарушить закон и подписать заведомо ничтожные документы, где гарантия что как и в случае с Речником маятник не качнётся в другую сторону? И не понадобиться даже решения суда, так как все документы на квартиру ничтожны в силу закона.

Что делать? Как защитить свои права и права своих детей на гарантированное Конституцией право на жилище? Обращаться за защитой своих прав в надзорные органы чревато, так как к людям с активной гражданской позицией тут же применяются карательные санкции как со стороны ДЖП и ЦАЖ, так и со стороны тех же надзорных органов.

Сычева Яна Владимировна, пострадавшая

Ссылки:

1. Коллективное обращение граждан в Генеральную прокуратуру (более 146 чел.) опубликовано здесь: yubileyniy.com/viewtopic.php?f=24&t=2699

2. Коллективное обращение граждан к Лужкову опубликовано здесь: yubileyniy.com/viewtopic.php?f=24&t=2699&start=160

СПРАВЕДЛИВО-ОНЛАЙН: Ответ на вопрос, заданный нашим автором в конце своего письма, очевиден – бороться за свои права, применяя весь арсенал, разрешенных законом средств. От жалоб и заявлений, которых в этой истории было уже немало, до пикетов и митингов, первый из которых состоялся 17 июня в Москве на Чистых прудах. И самое главное – коллективная защита. Ищите «собратьев по несчастью», объединяйтесь в инициативную группу, солидарно оказывайте давление на недобросовестных чиновников и отлынивающие от выполнения своей работы контролирующие органы. Вместе мы сила!

Молодая семья осталась без жилья
gazeta.ru/social/2010/06/18/3387241.shtml

Участники городской программы «Молодой семье – доступное жилье» обвиняют власти в нарушении их прав: граждане не могут ни оформить права на предоставленные им квартиры, ни зарегистрироваться в них, в течение 5 лет не имеют права досрочного погашения платежа, при этом вынуждены оплачивать пятипроцентную «чиновничью ренту» — за «сопровождение договора». В мэрии напоминают, что участие в программе добровольное и договоры, на которые сейчас жалуются молодые горожане, они подписывали сами — в трезвом уме и твердой памяти.

В столице прошла акция протеста участников городской программы «Молодой семье — доступное жилье». Пикетчики вышли в четверг к памятнику Грибоедову на Чистопрудном бульваре с плакатами, обращенным в адрес городского департамента жилищной политики и жилого фонда (ДЖПиЖФ): «Чиновник, с очереди снял, деньги взял. Где договор? Где квартира?», «Для ДЖПиЖФ закон не писан?», «ДЖПиЖФ, прекратите репрессии против граждан, требующих от вас исполнения закона», «Долой «чиновничью ренту» — оплату за мнимые услуги ГУП МГЦАЖ» (подведомственное ДЖПиЖФ ГУП «Московский городской центр арендного жилья»).

Как рассказали участники акции, городские власти предоставляют участникам возмездных жилищных программ подмосковные новостройки, не оформленные в собственность Москвы.

Московская программа «Молодой семье — доступное жильё»
Молодая семья, подпадающая под условия участия в Московской программе «Молодой семье – доступное жилье», – семья с детьми, в которой оба супруга (в случае неполной семьи – мать или отец)...

Сразу после заключения правительством Москвы договора долевого соинвестирования с компанией-застройщиком ДЖПиЖФ начинает распределять квартиры по округам и предлагать их очередникам (при этом, как выяснили участники программы, эти договоры даже не зарегистрированы в Минмособлстрое). Префекты выписывают распоряжения на предоставление этих квартир по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа очередникам, после чего снимают их с очереди, как «обеспеченных». Затем в дело вступает ГУП МГЦАЖ (ЦАЖ): с гражданами заключают предварительный договор, берут с них первоначальный взнос — до 40%, тут же «заключают» договор купли-продажи и требуют оплаты по графику за выкуп и рассрочку.

Сейчас такие договоры купли-продажи заключены в отношении тысяч квартир, на которые юридические столичные власти не имеют никакого права. Тем более не имеют на них прав «покупатели» — кандидаты в очередные обманутые дольщики

«Жильё очередникам в рамках возмездных программ по закону можно выделять только находящееся в собственности города, но и годное к проживанию, — рассказал представитель инициативной группы Александр Клементьев. — Нам же выделили не только не годное к проживанию, но и недостроенное и с полностью «замороженным» строительством. Два года мы добивались, чтобы разморозили стройку, достроили и начали заселение. И все это время исправно платили».

Но даже те, кто дождался введения дома в эксплуатацию и заселился в квартиры, годами живут в них на птичьих правах в ожидании оформления прав собственности города. Органы регистрации отказывают городу в оформлении прав собственности из-за того, что договоры с застройщиками заключались без конкурса.

В итоге ограниченными в своих законных правах оказываются молодые семьи. Например, не оформив права собственности на квартиры, нельзя оплатить часть стоимости жилья материнским капиталом. Кроме того, у граждан на руках имеются только временные договоры, не допускающие вселения в купленные у города квартиры на основании договоров пользования, а сами сделки купли-продажи не принадлежащего мэрии имущества юридически ничтожны.

При этом из участников программы фактически делают бомжей, лишенных всех социальных льгот. При оформлении договоров их обязывают освободить ранее занимаемые по договорам социального найма квартиры в Москве, то есть выписаться из квартир практически в никуда. Прописка в новых квартирах запрещена до окончания срока действия договора, да и просто невозможна, так как даже временно зарегистрироваться в жилых помещениях, занимаемых по договору пользования, граждане имеют право только с разрешения собственника. А надлежащего собственника у квартир нет.

Но больше всего возмущает граждан «чиновничья рента» — оплата за услуги по «сопровождению» незарегистрированного договора купли-продажи.

.

Эту плату ГУП МГЦАЖ берет с очередников в размере 5% годовых от невыплаченного остатка стоимости квартиры ежегодно, в течение всего срока действия договора (10—15 лет). А с учетом пятилетнего «моратория» на досрочное погашение платежа эти услуги выливаются в кругленькую сумму. «Это от 10 до 280 тысяч рублей ежегодно, хотя за аналогичные услуги ЦАЖ вне социальных программ, на свободном рынке, берет по тарифу 7303 рубля единовременно, — говорит Клементьев. — При этом фактически никаких услуг не оказывается. УФАС по Москве уже признало незаконной передачу полномочий исполнительного органа власти (ДЖПиЖФ) ЦАЖу и незаконной оплату этих услуг, но им наплевать на это решение».

Действительно, антимонопольное ведомство, рассмотрев ситуацию, сделало вывод, что «правительство Москвы и ДЖПи ЖФ передали ряд своих функций подведомственным организациям, которые предоставляли их за деньги. В то время как департамент должен был предоставлять их бесплатно» (решение от 13.11.2009 по делу 3-25-56/09). Однако с граждан продолжают вымогать деньги за мифические услуги под угрозой исключения из жилищной программы и угрожают, что отнимут квартиры, рассказал Клементьев. Уже есть случаи отмены распоряжения префекта, инициированные ЦАЖем (после того как, увидев решения УФАС, некоторые граждане написали заявления об отказе от платежей за эти услуги).

ЦАЖ пытается отнять квартиры и у очередников, которые всего лишь попросили оформить документы в соответствии с действующим законодательством, возмущаются граждане.

Так, семью Барановых лишают квартиры в ответ на просьбу пролонгировать предварительный договор ввиду невозможности заключения основного договора купли-продажи по причине отсутствия полномочий собственника. Семью Кузнецовых уже лишили квартиры в ответ на просьбу разъяснить порядок оплаты услуг в соответствии с решением УФАС и заключить договор оказания возмездных услуг (чего требуют федеральные законы) с перечнем услуг, сроками исполнения, сметой расходов и взаимными обязательствами сторон.

Скандал уже вышел на федеральный уровень, на конец июня назначены слушания по проблемам городских возмездных программ в Общественной палате РФ.

«С такими вещами нельзя мириться, — заявил «Газете.Ru» член ОП Александр Брод. — К нам поступают десятки обращений от граждан, поверивших городским властям и столкнувшихся с не понятными никому посредническими услугами и отсутствием возможности оформить жилье в собственность. А когда люди начинают протестовать, к ним применяют репрессивные меры — требуют освободить квартиры, возбуждают против них судебные дела». По словам Брода, ситуация зашла так далеко, что ОП попросила одну из своих партнерских юридических организаций выделить постоянного адвоката для консультаций. Сейчас ОП ждет ответа от городских властей на свои запросы.

Впрочем, мэрия уже неоднократно давала разъяснения на этот счет и нисколько не сомневается в своей правоте. Прежде всего чиновники напоминают, что участие в программе — дело добровольное и договоры, на которые сейчас жалуются молодые горожане, они подписывали сами — в трезвом уме и твердой памяти.

Если же граждан что-то не устраивает, они вправе отказаться от такого способа улучшения своих жилищных условий.

«Участие граждан в возмездных программах улучшения жилищных условий носит строго добровольный и заявительный характер. После принятия очередником самостоятельного решения о том, каким способом он намерен улучшить жилищные условия, департамент, а также подведомственные ему организации, осуществляющие реализацию механизмов возмездных программ, учрежденных правительством Москвы, лишь контролируют исполнение очередниками добровольно взятых на себя обязательств», — говорится в ответе на коллективное обращение граждан начальника управления жилищной политики ДЖПиЖФ Евстигнеева от 26 мая 2010 года.

Кроме того, утверждают чиновники, без помощи ЦАЖа вся работа по городским программам просто встанет. По словам замруководителя ДЖПиЖФ Николая Федосеева, если в начале 90-х годов департамент занимался только предоставлением жилья по договорам социального найма, то сейчас появилась масса юридически сложных возмездных программ, значительно возрос и объем предоставляемой жилплощади. Выполнить всю эту работу только силами департамента невозможно. И если предположить, что завтра все ГУПы прекратят оказание своих услуг, участники городских программ будут стоять в огромных очередях к чиновникам и ругать их за медленную работу.

Что до платы услуг ЦАЖа, то, как следует из ответа Евстигнеева, она утверждена соответствующим постановлением правительства Москвы и взимается в связи с тем, что «ЦАЖ находится на самофинансировании и выполняет ряд задач, связанных с выполнением городских социальных жилищных программ». «Поскольку мнение заявителей, высказанное в обращении, носит частный характер, оно не является основанием для отмены распоряжения ДЖПиЖФ Москвы от 11.12.2009 № 2351, которое в полной мере соответствует нормам ГК РФ», — подытоживает чиновник.

vedomosti.ru/photogallery/7950/10971

17 июня 2010 г. Москва, Чистопрудный бульвар. Пикет протеста в связи с нарушением законодательства и прав граждан при реализации московских возмездных жилищных программ.