В суде оспаривается методика расчета платежей за содержание и ремонт мест общего пользования (МОП). Перерасчет может сократить сумму, выставляемую собственникам к оплате, в семь и более раз. Юристы расходятся во мнении по поводу того, какой способ расчета все-таки справедливее, впрочем, как и суды.
…..
«На общем собрании собственников был утвержден тариф за содержание и ремонт МОП в размере 1500 руб. за 1 кв. м. УК путем нехитрых вычислений, умножая данный тариф на площадь помещений собственника и количество месяцев, за которые взыскивает деньги, представила суду соответствующий расчет. Представители собственника возражали, указывая на то, что если тариф умножать на площадь собственника, то получится плата за содержание и ремонт личного имущества, а не МОП. Для того чтобы посчитать, сколько денег должен каждый собственник за МОП, нужно определить его долю в этом МОП (об этом говорит и Жилищный кодекс РФ в ст. 37 и 39). При таком подходе расходы на содержание и ремонт МОП у конкретного собственника сокращаются в 7–9 раз (в зависимости от количества квадратных метров МОП в каждом конкретном случае)», — рассказывает партнер адвокатского бюро A2 Михаил Кюрджев, защищающий в суде интересы «Богазичи».

По его словам, справедливо использовать следующую схему. Если площадь дома — 10 тыс. кв. м, площадь всех квартир — 9000 кв. м, а площадь МОП — 1000 кв. м, то собственнику квартиры площадью 90 кв. м необходимо определить его долю, как в площади всех квартир, так и в МОПах. Соответственно, весь расчет можно представить в виде простой математической пропорции: 90 относится к 9000 так же, как Х относится к 1000. Таким образом, соотношение площадей — 1 к 100, а это означает, что собственник квартиры в 90 кв. м должен содержать 10 кв. м МОП. И именно 10 кв. м нужно умножать на стоимость тарифа, а не 90 кв. м, как предлагает УК.

Опасный прецедент
Как отметил Кюрджев, новое дело может стать прецедентом, который вызовет вал аналогичных исков, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.
Суды первой и второй инстанций поддержали «Богазичи» и уменьшили сумму взыскания более чем в шесть раз — с более чем 5 млн руб. до 950 тыс. руб. Однако в кассации решение было отменено. Сейчас компания готовится опротестовать его, рассказал Кюрджев.
В свою очередь, в компании «ВБ-Сервис» заявили, что требования перерасчета были совершенно необоснованны.
«В суде первой инстанции допустили грубое нарушение закона, в кассации все исправили.
Никакого прецедента не возникло. Нам неизвестно, собирается ли «Богазичи» в Верховный суд, но уверен, что там будет аналогичное решение», — сообщили «Газете.Ru» в юридической службе компании.

Юристы по-разному оценивают перспективы дальнейшего развития дела.
«Доводы обеих сторон, и собственника, и управляющей компании, по сути, сводятся к различным трактовкам одних тех же статей (37 и 39) Жилищного кодекса РФ, формулировка которых действительно достаточно сложна для восприятия и зачастую может трактоваться по-разному. Уровень расходов на содержание МОП напрямую зависит от доли площади, принадлежащей самому собственнику, и в этом обе стороны сходятся, но собственник указывает на то, что должен платить меньше, исходя из того, что сами расчеты УК строятся на ошибочной трактовке предлагаемой законодательной базы», — говорит Василий Ицков, руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал».
По его мнению, трактовка именно собственника в данной ситуации выглядит более верной, а приведенные доводы — весомее.

Впрочем, пока непонятно, чью сторону займет суд, тем более что в случае выбора в пользу собственника может быть создан прецедент, который коснется всей сферы отношений собственников жилья с управляющими компаниями.
«Такие последствия суд определенно будет принимать во внимание», — уверен Ицков.

УК пустят под нож
Руководитель проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Козлов считает, что, если начнется массовый переход на новую систему расчета, последствия для системы управления недвижимостью могут быть самые печальные.
«Это неправильный подход. Можно и в 10 раз снизить плату, но глупо требовать от УК, чтобы они делали за эти деньги полную работу. Они просто развернутся и уйдут. Переломить существующую систему — значит признать, что дома не должны управляться вовсе. Фактически все УК пустим под нож. А ведь мы входим в зиму, начинается отопительный сезон», — говорит он.
По его мнению, существующая практика начисления платежей исходя из площади, принадлежащей клиентам, совершенно законна.
«Есть общее правило, что собственник несет расходы пропорционально доли на общее имущество. Но доля его собственности и отражает эту пропорцию. Точно ее вычислить практически невозможно. Как сложить лестничные пролеты, общие коммуникации и площадь крыш?» — спрашивает Козлов.

Начальник отдела юридического сопровождения НП «ЖКХ Контроль» Валерий Новиков также полагает, что существующая методика расчета платежей УК полностью соответствует нормам права.

В свою очередь, Кюрджев уверен, что новая практика никак не повредит УК.
«Нам удалось заглянуть в финансовые показатели УК, разница между деньгами, которые они собирают, и себестоимостью услуг огромная. Так что если снизить платежи в шесть раз, все равно останется достаточно денег», — заявил юрист.

Президент Общества защиты прав потребителей Михаил Аншаков согласен, что требования рассчитывать услуги по новой методике совершенно оправданны.
«Такие вопросы постоянно возникают. На мой взгляд, абсолютно правильно, что просят оплачивать исходя из доли в общем имуществе, а не по метражу. Здесь никакие вопросы не возникают; если собственники будут последовательны в отстаивании своих прав, то выиграют дело», — заметил он.
По мнению главы ОЗПП, после того как будет создан прецедент в суде, могут возникнуть и другие подобные иски. «Тарифы постоянно пересчитываются, но таким образом платежи за содержание мест общего пользования еще не рассматривались. Вполне возможно, что теперь и за этой сферой начнут пристальней следить», — говорит Аншаков.

В регионах и муниципалитетах развернули активную деятельность центры общественного контроля в сфере ЖКХ, которые находятся под патронатом НП "ЖКХ Контроль". По словам его главы Светланы Разворотневой, на 1 июля 2015 года муниципальные представительства региональных центров общественного контроля ЖКХ созданы в 813 городских округах и муниципальных районах 58 субъектов РФ. Только работа этих центров не вполне легитимна, так как постановление правительства об организации жилищного контроля до сих пор не принято.
…
Какими реальными полномочиями обладают центры ЖКХ и могут ли они, к примеру, выдавать предписания управляющим компаниям?

"Их основная функция - проводить мониторинг правоприменительной практики в регионах, - пояснила "РГБ" Светлана Разворотнева. - Так, при рассмотрении закона о лицензировании они внесли более 80 поправок. Также в их задачи входит организация "горячих линий", помощь в судах, просветительская работа с населением". "К сожалению, этим ограничивается перечень полномочий общественного контроля. Законодательно не предусмотрены никакие особые возможности для общественного контроля в сфере ЖКХ, - рассказал Карен Авакян. - Нет возможности выходить с инспекцией, составлять акты, предписания, обязывать УК к определенным действиям. Определенные функции общественного контроля возложены на представителей Советов многоквартирных домов. Но наиболее весомые полномочия предоставлены председателю Совета МКД на основании доверенности от собственников - так в большинстве случаев УК не признает данные доверенности, требуя их нотариальное удостоверение, что сделать практически невозможно".

Что будет, если вовремя не платить за «коммуналку»? Какие санкции грозят должнику и могут ли вообще выселить из квартиры?
Отвечает адвокат Владимир Постанюк:

— Долги за жилищно-коммунальные услуги лучше не накапливать. В законодательстве предусмотрена масса механизмов и рычагов воздействия, которые могут серьёзно испортить жизнь должнику.

1. ПЕНИ. За просрочку платежей начисляются пени, а значит, долг будет расти как снежный ком.
2. ОТКЛЮЧЕНИЯ. Должнику могут отключить электроэнергию, воду и пр. Без света и воды долго не проживёшь, а обратное подключение осуществляется только после оплаты работы специалистов по прейскуранту ресурсоснабжающей организации или управляющей компании.
3. СУД. Должника могут судить. Причём помимо основной суммы задолженности возьмут проценты за пользование заёмными средствами и судебные издержки в виде госпошлины и услуг юристов. Если человек отказывается добровольно исполнить решение суда, к делу подключается служба судебных приставов. В первую очередь они накладывают взыскания на счета должника. Если он трудоустроен, исполнительный лист будет направлен по месту работы, и тогда начнутся удержания из зарплаты.
4. ЗАПРЕТ НА ВЫЕЗД. Судебные приставы вправе наложить запрет на выезд должника за границу. Для этого достаточно суммы задолженности в размере 10 тыс. руб. Также может быть наложен запрет на регистрационные действия с собственностью должника. То есть нельзя будет продать квартиру, дачу, землю, машину.
5. ОТОБРАТЬ КВАРТИРУ. У злостного неплательщика могут отобрать квартиру, которая ему предоставлена по социальному найму. Жилья, которое находится в собственно¬сти, тоже можно лишиться. Если должник единолично владеет трёхкомнатной квартирой, суд может выставить её на торги и вернуть ему столько денег, за сколько он сможет приобрести себе жильё в соответствии с нормативом площади на одного человека, то есть скромную однокомнатную квартиру.
6. ОТКАЗ В КРЕДИТАХ. С недавнего времени в личную кредитную историю попадают все данные о долгах за коммунальные услуги, поэтому должник не сможет взять кредит в банке.
7. КОЛЛЕКТОРЫ. Долги нередко передают коллекторам, которые начинают запугивать должников: угрожают по телефону, звонят родственникам и коллегам, расклеивают позорные листовки в подъезде и пр. Лучше уж по возможности заплатить по коммунальным счетам, чем подвергать себя и свою семью подобным моральным пыткам.