Рынок управления МКД – очень интересная среда. Многие его участники этот бизнес называют «планово-убыточным», но, при этом, число фирм, получивших лицензии на право управления многоквартирными домами, превысило 11 000. Значит не так все плохо в этом сегменте огромной отрасли ЖКХ? Значит можно зарабатывать?
…
ОАО "РЭУ-20 района Соколиная гора". Общая площадь жилого фонда – 466 000 м². 95 домов, 7395 квартир. В компании заняты 155 человек. Руководит всем этим хозяйством Файля Шарипзянова– авторитет отрасли, член-корреспондент Международной академии менеджмента, член комитета московской ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ, неоднократный победитель конкурса «Менеджер года». Женщина советской закалки, легко присвоившая себе принципы рыночной экономики.
..
Когда мы подъезжали к офису, расположенному в районе метро Семеновская, то воображение рисовало большую приемную, просторный кабинет с дорогой мебелью. Воображение сильно обмануло. Аккуратно, без излишеств. Атмосфера рабочая. В коридоре отчетность по каждому дому.
- Каждый собственник может прийти, забрать на изучение?
- Нет. Ознакомиться можно здесь, за уютным столиком, но забирать нельзя.

Странный, скажете, подход. Нет – это экономия. Заинтересованный собственник всю информацию получит, выпишет, если что нужно спросит. В конце концов, в интернете есть электронный аналог. А распечатать каждому – это сколько нужно бумаги и чернил употребить на 7400 квартир? Здесь считают каждый рубль. А как иначе, когда этот «каждый рубль» взят из кармана собственника.

Сразу интересуюсь: «управление МКД может быть рентабельным бизнесом?».
Файля Абдурахмановна концентрирует наше внимание на другом:
«Многие, приходя в сферу ЖКХ, считают, что тут можно быстро заработать. На самом деле ЖКХ – социально-направленный бизнес. За нами жители, которые через окна своих домов постоянно, вольно-невольно, наблюдают. Видят сотрудников, чем они заняты. И наша задача убедить жителей в том, что наши интересы совпадают. Сделать это за короткое время невозможно. Это кропотливый труд, основанный на взаимном доверии. Будь единственной нашей целью – извлечение прибыли, наверное, компания уже не работала бы на рынке. Но и в минус если работать, то развития никакого не будет».

Развитие и управляющая компания. Как-то не вяжутся два этих термина между собой. Негативный фон, который сопровождает работу управляющих компаний, поначалу, не позволял внутренне согласиться с тем, о чем говорила наш гид в мир рентабельных УК. На словах все это, конечно, красиво: «баланс интересов собственника и управляющей компании», «доверие», «честность». Но неужели такое возможно в реальной, а не в иллюзорной действительности?
Чуть позже Файля Шарипзянова признает, что у такого подхода есть альтернатива, которая, чего уж скрывать, часто имеет место: можно работать по-другому, быть пофигистом, мыть ножки на Канарах, управлять издалека.
Спрашиваю: «а почему вы так не работаете?».
….
В 2012 году в управляющей компании объявили войну «дельте» - разнице между показаниями потребления воды по общедомовому счетчику и сумме показаний счетчиков + «нормативщиков». В подвалах засуха, уборщице на год нужно не больше 10 кубов, чтобы организовать качественную влажную уборку лестничных клеток, а небаланс в итоге все равно зашкаливал за 200 м³. Выбрали два экспериментальных дома с особо большой «дельтой» - один с централизованной системой горячего водоснабжения, второй с газовыми колонками – и за свой счет оснастили все квартиры индивидуальными приборами учета водопотребления. Результат налицо. «Дельта» исчезла. Осталась, конечно, но в мизерном выражении. К слову, сейчас из 7395 квартир не оборудованы счетчиками 765. И каждый месяц это число сокращается за счет тонкой работой с каждым собственником, где бы он по факту не проживал.

Не мог удержаться от крамольного вопроса: «а вы сейчас эту «дельту» раскидываете по жильцам в квитанциях?». Когда увидел искреннее возмущение в глазах собеседницы, пожалел, что не удержался. «Дельту» никто не раскидывает, но, там где она есть, ее компенсируют за счет средств, собранных на содержание и ремонт.

Раз уж зашла речь, попросили мы с товарищем раскрыть все карты, на примере любого дома показать структуру расходов этих самых средств на содержание и ремонт. Здесь важно отметить, что никто к нашему приходу специально не готовился, потому представленные ниже цифры ничего общего с «потемкинскими деревнями» не имеют. Взяли то, что было под рукой: пятиэтажка, три подъезда, без лифта, без мусоропровода, площадь – 3000 м². Ставка на 1 м², утвержденная столичными властями - 19,51 р.

Решают и несут ответственность – это поведенческая модель европейского собственника. А что у нас? Файля Абдурахмановна когда говорит на эту тему (в разговоре мы не раз возвращались к данной проблеме) хмурится, сетует на излишнюю либеральность властей по отношению к собственникам, которым многое прощается по принципу «ну ладно, что же теперь». Вот если сделать собственнику один раз больно, как делают хирурги, вскрыть гнойник, обработать рану, тогда что-нибудь да изменится. И она ничуть не кровожадна в этом желании, ее уж точно в антинародных настроениях не заподозришь. Она, как раз за собственника, но за грамотного, за ответственного, за бережливого. За того, кто осознает, что все, что делается в доме – делается на его деньги.

Получается, что разруха в головах собственников. Но не во всех. Еще один пример, только уже из практики "РЭУ-20 района Соколиная гора". Был подъезд как подъезд, не лучше и не хуже других. Но вот жильцы решили его облицевать дорогой плиткой. Сами скинулись деньгами. Попросили руководителя УК помочь человеческим ресурсом, мастерами. Думаете Файля Шарипзянова хоть секунду сомневалась? Разумеется, нет - помогла (бесплатно). Вот она синергия управляющей компании и собственника.

Экономика у нее, получается, с человеческим лицом. Главный приоритет – снижение расходов на эксплуатацию. Ну, нет у УК других возможностей для высвобождения средств, кроме как экономить на всем.

И все-таки: «управление МКД может быть рентабельным бизнесом?». Хочу получить четкий ответ. И получаю. Да, может.

«Управляющие компании могут нормально работать, могут зарабатывать. Если есть доверие внутри, и никто не мешает извне. Да, мы все еще по большей части латаем дыры, спешим, ошибаемся. Но есть и положительные моменты. Главное быть честными с жильцами. Я всегда своим сотрудникам говорю – вы не обманывайте. Если честно поступаете, где-то ошибетесь, люди это простят. Они понимаю, что не все бывает гладко, бывают недочеты. Но почему мы сейчас не видим активного собственника? Это все потому, что его несколько раз обманули. С теми же капитальными ремонтами. И он больше не верит. И я понимаю его. Здесь нужно день за днем восстанавливать доверие. Не на словах, а делом показывать. Тогда все будут довольны: и управляющие компании и собственники».

Значит, все-таки могут зарабатывать. Не миллионы, конечно, как принято считать. Миллионы на этом рынке можно только украсть. Я не стал акцентировать внимание, но в структуре расходов по приведенной в пример пятиэтажке, доля, отщепляемая УК на содержание управленческого аппарата – 10%. Очень скромно. Но может быть таким и должен быть доход управляющей компании переходного периода? Может быть, установить некий потолок?

Скажу честно: не люблю я управляющие компании. Не потому что все они сплошь и рядом паразитируют на собственниках. Нет. Это далеко не всегда так, хотя случается. Не люблю я их за то, что они даже свои успехи прячут, везде какого-то подвоха ждут. Сделают что-то и стесняются. И создается впечатление, что сотворили что-то неприглядное. Пример стоит брать им с подхода Файли Шарипзяновой. Не только в части менеджмента, но и в части готовности делиться своими практиками. Тогда и люди потянутся, и общественное мнение будет чуть лояльнее к ключевым игрокам рынка управления МКД.